Comment bien louer son logement ? La location d’un bien doit obéir à certains principes et règles. Le logement doit faire l’objet d’une évaluation de sa valeur pour bien estimer le montant du loyer. Même si on lui accorde une valeur affective, cela ne suffit pas à fixer un loyer au juste prix. Pour ce faire, voici quelques conseils.
Location d’un logement : avantages et inconvénients
Avant de fixer un loyer exact pour son logement, il est plus convenable de s’attarder sur les avantages d’une location et ses inconvénients. Louer, c’est bien mais encore faut-il le louer au bon prix. Si on mise trop fort, aucun locataire ne sera intéressé ou alors, on peut s’attendre à des vacances locatives. Si on mise sur un loyer plus bas, la location ne sera pas rentable. En tant que propriétaire, il est donc important de savoir comment fixer un loyer avant de procéder à la location.
La première location est donc décisive car une fois qu’on a annoncé le prix, on ne pourra que difficilement faire marche arrière ou même rehausser son loyer. Le bailleur a le droit d’imposer le montant de son loyer mais toujours en s’en tenant à l’encadrement des loyers indiqué par la loi en vigueur. Il doit alors prendre la bonne décision pour éviter les pertes. Il doit trouver le juste prix, ni trop bas ni trop haut. L’important est d’assurer la continuité de ses ressources locatives et non d’avoir un logement vide assez fréquent en une année. La location de logement est donc un projet rentable mais parfois on se laisse dépasser par les évènements.
Lorsqu’on débute dans cette nouvelle affaire, on peut subir de nombreux problèmes avec les locataires. Certains propriétaires renoncent même à l’envie de mettre en location leur bien… alors qu’il suffit simplement de fixer le juste prix de son logement ! Pour ce faire, on doit d’abord connaître la loi en vigueur et s’inspirer des tarifs annoncés pour un bien similaire.
Fixer un loyer : que dit la loi ?
Même si un bailleur a le pouvoir de décider le sort de son logement, il doit tout de même se plier à la loi portant sur l’encadrement des loyers. Cet encadrement concerne principalement les zones tendues, c’est-à-dire celles où l’on constate le plus de pénurie de logement et que la demande est très forte. Mais comment fixer un loyer dans ce cas ? Cette loi ne concerne pas la première mise en location du bien mais plutôt la relocation et le renouvellement du contrat de location. Souvent, lorsqu’on a un nouveau locataire, on en profite pour rehausser le loyer. Mais on a aussi l’habitude de le faire après un an ou deux ans de location par le même locataire. Tout cela est donc sanctionné par la loi.
Le propriétaire peut subir une amende importante s’il ne respecte pas l’encadrement des loyers. Il peut tout de même échapper à ce principe dans la mesure où le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation ou bien si le loyer a été sous-évalué de prime abord.
Marie, Juriste à Nantes
Concernant les zones tendues, Paris en fait partie. Les règles d’encadrement à la relocation s’y appliquent également. Et depuis Juillet 2019, le gouvernement a mis en place le fameux loyer de référence majoré. Le propriétaire ne doit pas dépasser un plafond de loyer sous peine de recevoir une amende de 5 000 euros en plus d’une condamnation à modifier son loyer à son montant initial. Mais il existe aussi une autre condition qui encourage souvent les bailleurs à revoir le montant de leur loyer : la taxe sur les loyers. Cette dernière se révèle beaucoup plus chère quand il s’agit d’un micro-logement (soit une surface inférieure à 14m2).
Mais comment alors fixer son loyer ?
Un propriétaire doit tenir compte de toutes ces informations pour bien fixer son loyer. En plus de ces règlements, il doit également faire une estimation de son bien et jouer sur ses divers atouts pour rehausser sa valeur. Dans ce cas-là, il doit faire les choses correctement en évitant les vices-cachés, en faisant une étude technique du bien dans le cadre du Dossier Technique Immobilier.
Il doit aussi respecter les règles de jeu pour annoncer le meilleur prix pour son logement. Pour favoriser les visites et les négociations sur le loyer, il faut que le logement séduise les visiteurs en mettant en avant ses divers atouts. Il peut s’agir de son accessibilité, de sa situation par rapport au centre-ville, de ses commodités et de son confort, de ses caractéristiques et de son état général. Le prix indiqué pour un logement ancien est différent d’un logement neuf ou entièrement rénové.
De même, la situation et l’emplacement influencent aussi son montant. Plus on se rapproche du centre-ville plus le loyer connait une forte élévation. Il y a donc intérêt à comparer les offres similaires et de tenir compte de la performance énergétique du bien. Car si ce dernier répond à toutes les attentes, les locataires ne risquent pas de déménager rapidement.
Alors comment fixer un loyer ? Il est recommandé de ne pas miser trop haut ou trop bas. Pour s’y retrouver, autant faire une étude du marché local en tenant compte de l’offre et de la demande. S’il y a alors pénurie, le loyer sera revu automatiquement à la hausse. Notez que le loyer pour sa première location est décisif. On ne pourra plus changer son loyer lors d’un changement de locataire. On doit garder le même montant sauf si on a effectué quelques travaux.
En bref, mettre en location un bien immobilier peut être complexe : cela exige une estimation exacte de celui-ci. Pour cela, on peut toujours faire appel à un expert ou un conseiller immobilier.
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